Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent aux investisseurs une méthode pour diversifier leurs placements immobiliers tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle. La fiscalité des SCPI est un aspect crucial à comprendre pour optimiser son investissement.
Revenus Fonciers
Les revenus générés par une SCPI, principalement issus des loyers perçus, sont distribués aux associés sous forme de dividendes. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé doit déclarer sa quote-part des revenus fonciers perçus à travers la SCPI. Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, au barème progressif, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (impots.gouv.fr).
Frais Déductibles
Certains frais peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable :
- Intérêts d’emprunt : Si l’associé a contracté un emprunt pour acquérir des parts de SCPI, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Frais de gestion : Les frais de gestion facturés par la SCPI pour l’acquisition et la gestion des biens immobiliers peuvent également être déduits (impots.gouv.fr).
Dispositifs Fiscaux Spécifiques
Dispositif Pinel SCPI
Les SCPI éligibles au dispositif Pinel permettent aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition que la SCPI investisse dans des logements neufs ou réhabilités et les loue en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires. La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée d’engagement de location, variant entre 12 % et 21 % du montant investi (Economie.gouv) (Impôts.gouv).
Dispositif Malraux SCPI
Les SCPI investissant dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés peuvent permettre aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise à encourager la restauration de biens anciens, avec une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux (Economie.gouv).
Imposition des Plus-Values
En cas de cession des parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières. Les plus-values sont taxées après application d’un abattement pour durée de détention :
- Exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu.
- Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux (impots.gouv.fr) (Economie.gouv).
Traitement des Déficits
Les déficits fonciers générés par les SCPI peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Si le déficit dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes (impots.gouv.fr).
En résumé, la fiscalité des SCPI en France comprend plusieurs aspects allant de la déclaration des revenus fonciers à la gestion des plus-values et des dispositifs fiscaux spécifiques. Pour maximiser les avantages fiscaux, il est essentiel de bien comprendre ces mécanismes.